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Immobilien Finanzrechner

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Investment Memo

Mein Immobilienprojekt

Investitionsbeginn

Startjahr fuer alle Berechnungen

Gesamtinvestition

1.130.000 €

Kapitalstruktur

29% EK

FK:800.000 €

EK:330.000 €

Nettoeinnahmen p.a.

49.459 €

4.480 €/M Miete

Max. Kreditrate

43.497 €

3.625 €/Monat

Mietrendite

4.4% netto

4.8% brutto

Positiver Cashflow

30 von 30

Alle Jahre positiv

Investitionsvorhaben

Mittelverwendung und Kostenaufstellung

Erfassung aller Kosten fuer Erwerb oder Bau: Kaufpreis, Baukosten, Grundstueck, Nebenkosten und Renovierungen. Positionen mit AfA-Haken werden steuerlich abgeschrieben.

Hausbau

850.000 €

Grundstueck

250.000 €

Nebenkosten

30.000 €

Summe1.130.000 €

Position	Betrag	AfA
Hausbau	850.000 €
Grundstueck	250.000 €
Nebenkosten	30.000 €
Summe	1.130.000 €

AfA-Bemessungsgrundlage: 850.000 €

Finanzierung

Kapitalstruktur

Kapitalstruktur mit Fremdkapital (Bankdarlehen, KfW), Eigenkapital und Zuschuessen. Die EK-Quote ergibt sich als Differenz zur Gesamtinvestition.

Fremdkapital

Annuitaetendarlehen

800.000 €

3.5%30J

	Bezeichnung	Zins	Tilgungsdauer	Betrag
	Annuitaetendarlehen	3.50%	30 J.	800.000 €
	Summe Fremdkapital		3.50%		800.000 €

Zuschuesse

Bezeichnung	Jahr	Betrag
Keine Zuschuesse eingetragen

Eigenkapital

Eigenkapitalbedarf(Residualgroesse)

330.000 €

EK-Quote:29.2%

Investition1.130.000 €

Fremdkapital800.000 €

Eigenkapital330.000 €

Summe1.130.000 €

Mietplanung

Wohneinheiten und Mieteinnahmen

Wohneinheiten mit Flaeche und Miete/m², jaehrliche Mietsteigerung sowie nicht-umlagefaehige Nebenkosten (Instandhaltung, Verwaltung).

Wohneinheiten

Wohnung 1

Flaeche

80 m²

EUR/m²

14 €

Miete

1.120 €

Wohnung 2

Flaeche

80 m²

EUR/m²

14 €

Miete

1.120 €

Wohnung 3

Flaeche

80 m²

EUR/m²

14 €

Miete

1.120 €

Wohnung 4

Flaeche

80 m²

EUR/m²

14 €

Miete

1.120 €

320 m²4.480 €/M

Bezeichnung	m²	€/m²	Miete
Wohnung 1	80 m²	14 €	1.120 €
Wohnung 2	80 m²	14 €	1.120 €
Wohnung 3	80 m²	14 €	1.120 €
Wohnung 4	80 m²	14 €	1.120 €
Summe	320 m²	14 €	4.480 €

Startjahr Vermietung

2026

Mietsteigerung p.a.

2.00%

Nicht-umlagef. NK

8.00%

% der Jahresmiete

Jahresmiete Brutto

53.760 €

Nicht-umlagef. NK

-4.301 €

Jahresmiete Netto

49.459 €

Miete / m²

14.00 EUR

Sonstige Einnahmen

Keine sonstigen Einnahmen

Steuerparameter

AfA und Steuern

Steuerliche Abschreibung (AfA) und persoenlicher Steuersatz zur Ermittlung des Cashflows nach Steuern.

Abschreibung (AfA)

Sonder-AfA (§7b EStG)

Zusaetzliche AfA (max. 4 Jahre)

Persoenliche Steuersituation

Grenzsteuersatz

42.00%

Solidaritaetszuschlag

5.50%

Kirchensteuer

Effektiver Steuersatz44.31%

Businessplan

Cashflow-Projektion

Jaehrliche Projektion von Einnahmen, Ausgaben, AfA und Cashflow vor und nach Steuern ueber die gesamte Laufzeit.

Alle Werte in Nominalwerten (nicht inflationsbereinigt)

Diskontieren

2.00%

Kum. Vermoegensbau

275.489 €

Steuerersparnis

0 €

Zinsen gesamt

504.912 €

Restschuld

0 €

After Debt Service Cash Flow

vor Steuern

nach Steuern

Jahre 2026 - 2033

Position	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033
Einnahmen
Miete	53.760 €	54.835 €	55.932 €	57.051 €	58.192 €	59.355 €	60.542 €	61.753 €
Gesamt	53.760 €	54.835 €	55.932 €	57.051 €	58.192 €	59.355 €	60.542 €	61.753 €
Ausgaben
Bewirtschaftung	4.301 €	4.387 €	4.475 €	4.564 €	4.655 €	4.748 €	4.843 €	4.940 €
Zinsen	28.000 €	27.458 €	26.896 €	26.315 €	25.714 €	25.091 €	24.447 €	23.780 €
Tilgung	15.497 €	16.039 €	16.601 €	17.182 €	17.783 €	18.406 €	19.050 €	19.717 €
Cashflow
CFADS (vor Kapitaldienst)	49.459 €	50.448 €	51.457 €	52.486 €	53.536 €	54.607 €	55.699 €	56.813 €
After Debt Service CF	5.962 €	6.951 €	7.960 €	8.989 €	10.039 €	11.110 €	12.202 €	13.316 €
Steuern
AfA	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €
Steuerl. Erg.	3.459 €	4.991 €	6.561 €	8.171 €	9.822 €	11.516 €	13.252 €	15.033 €
Steuereffekt	-1.533 €	-2.211 €	-2.907 €	-3.621 €	-4.352 €	-5.103 €	-5.872 €	-6.661 €
CF nach Steuern	4.429 €	4.740 €	5.053 €	5.369 €	5.687 €	6.007 €	6.330 €	6.655 €
Restschuld	784.503 €	768.463 €	751.863 €	734.681 €	716.898 €	698.492 €	679.442 €	659.725 €

Jahre 2034 - 2041

Position	2034	2035	2036	2037	2038	2039	2040	2041
Einnahmen
Miete	62.988 €	64.248 €	65.533 €	66.844 €	68.181 €	69.544 €	70.935 €	72.354 €
Gesamt	62.988 €	64.248 €	65.533 €	66.844 €	68.181 €	69.544 €	70.935 €	72.354 €
Ausgaben
Bewirtschaftung	5.039 €	5.140 €	5.243 €	5.348 €	5.454 €	5.564 €	5.675 €	5.788 €
Zinsen	23.090 €	22.376 €	21.637 €	20.872 €	20.080 €	19.260 €	18.412 €	17.534 €
Tilgung	20.407 €	21.121 €	21.860 €	22.625 €	23.417 €	24.237 €	25.085 €	25.963 €
Cashflow
CFADS (vor Kapitaldienst)	57.949 €	59.108 €	60.290 €	61.496 €	62.726 €	63.981 €	65.260 €	66.566 €
After Debt Service CF	14.452 €	15.611 €	16.793 €	17.999 €	19.229 €	20.484 €	21.763 €	23.069 €
Steuern
AfA	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €
Steuerl. Erg.	16.859 €	18.732 €	20.654 €	22.624 €	24.646 €	26.720 €	28.848 €	31.031 €
Steuereffekt	-7.470 €	-8.300 €	-9.152 €	-10.025 €	-10.921 €	-11.840 €	-12.783 €	-13.750 €
CF nach Steuern	6.982 €	7.311 €	7.642 €	7.974 €	8.308 €	8.644 €	8.981 €	9.318 €
Restschuld	639.319 €	618.198 €	596.338 €	573.712 €	550.295 €	526.059 €	500.974 €	475.011 €

Jahre 2042 - 2049

Position	2042	2043	2044	2045	2046	2047	2048	2049
Einnahmen
Miete	73.801 €	75.277 €	76.783 €	78.318 €	79.885 €	81.482 €	83.112 €	84.774 €
Gesamt	73.801 €	75.277 €	76.783 €	78.318 €	79.885 €	81.482 €	83.112 €	84.774 €
Ausgaben
Bewirtschaftung	5.904 €	6.022 €	6.143 €	6.265 €	6.391 €	6.519 €	6.649 €	6.782 €
Zinsen	16.625 €	15.685 €	14.711 €	13.704 €	12.661 €	11.582 €	10.465 €	9.309 €
Tilgung	26.872 €	27.812 €	28.786 €	29.793 €	30.836 €	31.915 €	33.032 €	34.188 €
Cashflow
CFADS (vor Kapitaldienst)	67.897 €	69.255 €	70.640 €	72.053 €	73.494 €	74.964 €	76.463 €	77.992 €
After Debt Service CF	24.400 €	25.758 €	27.143 €	28.556 €	29.997 €	31.467 €	32.966 €	34.495 €
Steuern
AfA	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €
Steuerl. Erg.	33.272 €	35.570 €	37.928 €	40.349 €	42.833 €	45.382 €	47.998 €	50.683 €
Steuereffekt	-14.743 €	-15.761 €	-16.806 €	-17.879 €	-18.979 €	-20.109 €	-21.268 €	-22.458 €
CF nach Steuern	9.657 €	9.997 €	10.337 €	10.677 €	11.018 €	11.358 €	11.698 €	12.037 €
Restschuld	448.139 €	420.327 €	391.541 €	361.748 €	330.912 €	298.997 €	265.965 €	231.776 €

Jahre 2050 - 2055

Position	2050	2051	2052	2053	2054	2055
Einnahmen
Miete	86.470 €	88.199 €	89.963 €	91.762 €	93.597 €	95.469 €
Gesamt	86.470 €	88.199 €	89.963 €	91.762 €	93.597 €	95.469 €
Ausgaben
Bewirtschaftung	6.918 €	7.056 €	7.197 €	7.341 €	7.488 €	7.638 €
Zinsen	8.112 €	6.874 €	5.592 €	4.265 €	2.892 €	1.471 €
Tilgung	35.385 €	36.623 €	37.905 €	39.232 €	40.605 €	42.026 €
Cashflow
CFADS (vor Kapitaldienst)	79.552 €	81.143 €	82.766 €	84.421 €	86.110 €	87.832 €
After Debt Service CF	36.055 €	37.646 €	39.269 €	40.924 €	42.613 €	44.335 €
Steuern
AfA	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €	18.000 €
Steuerl. Erg.	53.440 €	56.269 €	59.174 €	62.156 €	65.218 €	68.361 €
Steuereffekt	-23.679 €	-24.933 €	-26.220 €	-27.541 €	-28.898 €	-30.291 €
CF nach Steuern	12.376 €	12.713 €	13.049 €	13.383 €	13.715 €	14.044 €
Restschuld	196.392 €	159.768 €	121.863 €	82.631 €	42.026 €	0 €

Anhang

Detaillierte Berechnungen und Uebersichten

A. Finanzierungsdetails

Tilgungsplaene und Schuldenentwicklung

Gesamtdarlehen

800.000 €

Gesamtzinsen

504.912 €

Getilgt

800.000 €

Restschuld

0 €

Kumulativer Vermoegensaufbau

Wertsteigerung p.a.:%

Tilgungsplaene je Darlehen

Annuitaetendarlehen

Annuitaetendarlehen | 3.5% Zinsen | 30 Jahre Laufzeit

800.000 €

Start: 2026

Jahr	Beginn	Zinsen	Tilgung	Annuitaet	Ende
2026	800.000 €	28.000 €	15.497 €	43.497 €	784.503 €
2027	784.503 €	27.458 €	16.039 €	43.497 €	768.463 €
2028	768.463 €	26.896 €	16.601 €	43.497 €	751.863 €
2029	751.863 €	26.315 €	17.182 €	43.497 €	734.681 €
2030	734.681 €	25.714 €	17.783 €	43.497 €	716.898 €
2031	716.898 €	25.091 €	18.406 €	43.497 €	698.492 €
2032	698.492 €	24.447 €	19.050 €	43.497 €	679.442 €
2033	679.442 €	23.780 €	19.717 €	43.497 €	659.725 €
2034	659.725 €	23.090 €	20.407 €	43.497 €	639.319 €
2035	639.319 €	22.376 €	21.121 €	43.497 €	618.198 €
2036	618.198 €	21.637 €	21.860 €	43.497 €	596.338 €
2037	596.338 €	20.872 €	22.625 €	43.497 €	573.712 €
2038	573.712 €	20.080 €	23.417 €	43.497 €	550.295 €
2039	550.295 €	19.260 €	24.237 €	43.497 €	526.059 €
2040	526.059 €	18.412 €	25.085 €	43.497 €	500.974 €
2041	500.974 €	17.534 €	25.963 €	43.497 €	475.011 €
2042	475.011 €	16.625 €	26.872 €	43.497 €	448.139 €
2043	448.139 €	15.685 €	27.812 €	43.497 €	420.327 €
2044	420.327 €	14.711 €	28.786 €	43.497 €	391.541 €
2045	391.541 €	13.704 €	29.793 €	43.497 €	361.748 €
2046	361.748 €	12.661 €	30.836 €	43.497 €	330.912 €
2047	330.912 €	11.582 €	31.915 €	43.497 €	298.997 €
2048	298.997 €	10.465 €	33.032 €	43.497 €	265.965 €
2049	265.965 €	9.309 €	34.188 €	43.497 €	231.776 €
2050	231.776 €	8.112 €	35.385 €	43.497 €	196.392 €
2051	196.392 €	6.874 €	36.623 €	43.497 €	159.768 €
2052	159.768 €	5.592 €	37.905 €	43.497 €	121.863 €
2053	121.863 €	4.265 €	39.232 €	43.497 €	82.631 €
2054	82.631 €	2.892 €	40.605 €	43.497 €	42.026 €
2055	42.026 €	1.471 €	42.026 €	43.497 €	0 €
Summe		504.912 €	800.000 €	1.304.912 €

Gesamtzinsen: 504.912 €Gesamttilgung: 800.000 €Gesamtkosten: 1.304.912 €

B. Steuerliche Detailplanung

Jaehrliche steuerliche Ergebnisse

AfA-Basis

850.000 €

Gebaeudeanteil

600.000 €

AfA-Methode

Lin. 3%

Steuerersparnis

0 €

Steuerzahlungen

426.064 €

Genutzte AfA

540.000 €

Netto-Effekt

-426.064 €

Jahr	Einnahmen	Bewirtsch.	Zinsen	AfA	zu verst.	Steuer	Ersparnis
2026	53.760 €	4.301 €	28.000 €	18.000 €	3.459 €	1.533 €	-
2027	54.835 €	4.387 €	27.458 €	18.000 €	4.991 €	2.211 €	-
2028	55.932 €	4.475 €	26.896 €	18.000 €	6.561 €	2.907 €	-
2029	57.051 €	4.564 €	26.315 €	18.000 €	8.171 €	3.621 €	-
2030	58.192 €	4.655 €	25.714 €	18.000 €	9.822 €	4.352 €	-
2031	59.355 €	4.748 €	25.091 €	18.000 €	11.516 €	5.103 €	-
2032	60.542 €	4.843 €	24.447 €	18.000 €	13.252 €	5.872 €	-
2033	61.753 €	4.940 €	23.780 €	18.000 €	15.033 €	6.661 €	-
2034	62.988 €	5.039 €	23.090 €	18.000 €	16.859 €	7.470 €	-
2035	64.248 €	5.140 €	22.376 €	18.000 €	18.732 €	8.300 €	-
2036	65.533 €	5.243 €	21.637 €	18.000 €	20.654 €	9.152 €	-
2037	66.844 €	5.348 €	20.872 €	18.000 €	22.624 €	10.025 €	-
2038	68.181 €	5.454 €	20.080 €	18.000 €	24.646 €	10.921 €	-
2039	69.544 €	5.564 €	19.260 €	18.000 €	26.720 €	11.840 €	-
2040	70.935 €	5.675 €	18.412 €	18.000 €	28.848 €	12.783 €	-
Summe	2.180.940 €	174.475 €	504.912 €	540.000 €		426.064 €	0 €

Hinweis: Die steuerliche Berechnung basiert auf einem persoenlichen Steuersatz von 42% (zzgl. 5.5% Soli). Effektiver Steuersatz: 44.31%. Verluste werden mit anderen Einkuenften verrechnet (Steuerersparnis).

Haftungsausschluss

Diese Analyse dient ausschliesslich Informationszwecken und stellt keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Alle dargestellten Zahlen, Prognosen und Berechnungen sind indikativ und muessen vor einer Investitionsentscheidung unabhaengig geprueft werden. Der Ersteller uebernimmt keine Haftung fuer die Richtigkeit, Vollstaendigkeit oder Aktualitaet der Angaben. Fuer verbindliche Aussagen konsultieren Sie bitte einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.